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VoceDettaglioComuneVilladossola (VB)IndirizzoVia BarbieratoN.C.T. FoglioFoglio 22Mappale610Superficie totale terreno931 mqClassificazione (Zona B)Tessuti Edilizi Saturi - Art. 3.2.2 - per mq 1.000Classificazione (Zona C)Aree di Completamento - Art. 3.2.4 - per mq 931Confine NordStrada ComunaleConfine EstMappali 329, 412, 242, 240, 238Confine OvestMappale 628FormaRettangolare con appendiceStato attualeIncolto, sporadica vegetazioneAccessoSu strada comunale (Via Barbierato)Tecnico incaricatoGeom. Petrulli Armando - VilladossolaData relazione25 Maggio 2021Parametri UrbanisticiParametroValoreSuperficie fondiaria931 mqCapacità edificatoria (indice volumetrico)1 mc/mqVolume edificabile931 mc (931 mq × 1 mc/mq)Superficie coperta massima (30%)652 mq (931 × 30%)Altezza massima edificioml 12,50Tipologia edificio previstoA schiera / Bifamiliare con garageN° unità immobiliari2 unità abitative2.2 Calcolo Superficie Commerciale (337,84 mq)VoceMisuraCoefficienteRisultatoVani utili abitazione (con garage)130 mq × 1× 1,00130 mqGarage20 mq × 1× 1,0020 mqBalconi10 mq × 0,33× 0,333,30 mqArea scoperta781 mq × 0,02× 0,0215,62 mqTotale Sup. Comm. per unità168,92 mqTOTALE SUP. COMMERCIALE (2 unità)168,92 × 2337,84 mq3. VALORI DI MERCATO E STIMA EDIFICIO FINITOIndagine di mercato condotta presso operatori economici della zona (Verbania, Villadossola). Confronto con recenti vendite di immobili simili nel segmento residenziale (Market Comparison Approach - M.C.A.).TipologiaValore UnitarioRiferimentoEdifici a blocco€ 1.500,00/mqValore medio zonaEdifici a schiera / bifamiliari€ 1.500,00 - 1.800,00/mqFascia mercato localeValore adottato (ipotesi conservativa)€ 1.500,00/mqBase di calcoloVALORE EDIFICIO A NUOVO FINITO (Vm): € 506.760,00 (337,84 mq × € 1.500,00/mq)4. COSTI DI TRASFORMAZIONE (K) - Formula Va = Vm - KIl valore dell 'area edificabile si determina sottraendo al valore del fabbricato finito (Vm) i costi di trasformazione (K). Metodo analitico per la parte edificabile secondo prassi estimativa.#Voce di CostoCalcoloImporto1Costo relativo alla costruzione (cappotto termico, muratura, c.a., finiture standard)337,84 mq × € 1.000,00€ 337.840,002Costi spese tecniche€ 337.840 × 10%€ 33.784,003Costi oneri per il rilascio del P.C. e oneri di urbanizzazione primaria e secondaria€ 337.840 × 3,5%€ 11.824,404Utile d 'impresa all 'attualità€ 337.840 × 20%€ 67.568,005Bonifica terreno - lavorazioni metallurgiche inquinanti (Geom. Petrulli)931 mq × € 10,00€ 9.310,00TOTALI COSTI DI TRASFORMAZIONE (K)Somma voci 1÷5€ 460.326,40 Nota Bonifica: Il terreno richiede intervento di bonifica da attività metallurgiche pregresse. Costo stimato € 9.310,00 (931 mq × € 10,00/mq). Si consiglia perizia ambientale ARPA prima del rogito e inserimento di clausola sospensiva nel compromesso.5. VALORE DELL 'AREA EDIFICABILE (Va = Vm - K)VoceImportoVm - Valore Edificio a Nuovo Finito€ 506.760,00K - Totale Costi di Trasformazione€ 460.326,40Va - Valore Residuale Area Edificabile (Vm - K)≈ € 46.434,00Consiglio dell 'Agente: Il valore residuale dell 'area è contenuto poiché i costi di trasformazione (inclusa bonifica) assorbono la quasi totalità del valore del costruito. Il prezzo di vendita del terreno dovrà tenere conto degli oneri di urbanizzazione e della bonifica ambientale. Si raccomanda clausola sospensiva nel compromesso subordinata all 'esito della perizia ARPA.6. PARAMETRI TECNICI DELL 'EDIFICIO IPOTIZZATOParametroValoreAltezza edificioml 12,50Volume (mc edificio)mc 900 < mc 931Superficie coperta realizzatamq 652 (931 × 30%)Capacità edificatoriamc 931 pari a mc 1/mqTipologia costruttivaA schiera / BifamiliareN° unità immobiliari2 unitàVani utili + accessori per unità130 mqGarage per unità20 mqBalconi per unità10 mq (ridotti al 33%)Superficie reale lorda per unità150 mq (2 piani fuori terra)Superficie complessiva 2 unità300 mq (150 × 2)7. RIFERIMENTI NORMATIVI E TUTELERiferimentoDettaglioTipo di FrazionamentoN. 2360.1/1997 del 14/08/1997Classamento da VariazioneProt. VB 0053646 del 11/06/2020Trasmissione dati AGEAD.L. n. 262 del 03/10/2006Strumento urbanisticoPRG Comune di VilladossolaMetodo di stima adottatoMarket Comparison Approach (M.C.A.) + Analitico Va = Vm - KTutela acquirente accontiD.Lgs. 122/2005 - Fideiussione bancaria/assicurativaPerizia ambientale consigliataVerifica ARPA - bonifica attività metallurgiche pregresse